전월세 전환 계산의 모든 것
전세 만기를 앞두고 "보증금을 1억 낮추면 월세를 얼마나 내야 하지?"라는 질문은 임차인이라면 누구나 마주칩니다. 전월세 전환의 핵심은 전환율 하나입니다. 월세 = 전환되는 보증금 × 전환율 ÷ 12, 반대로 전세 환산 보증금 = 월세보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율입니다. 이 계산기는 두 방향 모두를 즉시 계산해 줍니다.
법정 상한이 중요합니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 기존 계약을 전세에서 월세로 전환할 때 전환율 상한을 "한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율(2%p)"로 제한합니다. 한국은행이 2026년 7월 16일 기준금리를 2.75%로 인상하면서 현재 법정 상한은 연 4.75%입니다(2026-08-21 기준). 이 계산기는 4.75%를 기본값으로 하되 시장 전환율에 맞춰 직접 조정할 수 있고, 상한 초과 시 경고를 표시합니다.
예를 들어 전세 3억원 계약에서 보증금을 5,000만원으로 낮추면 전환 대상은 2억 5,000만원이고, 전환율 4.75% 적용 시 월세는 2.5억 × 4.75% ÷ 12 = 약 99만원입니다. 보증금을 1억원만 낮추면 월세는 약 40만원 늘어납니다. 반대로 보증금 1,000만원에 월세 50만원인 집의 전세 환산 보증금은 1,000만 + 600만 ÷ 4.75% = 약 1억 3,632만원입니다.
활용 팁: 전환율이 내 대출 금리보다 높다면 보증금을 올리고 월세를 줄이는 편이, 낮다면 보증금을 낮추고 월세를 내는 편이 유리할 수 있습니다. 실제 시장 전환율(한국부동산원 통계 기준 지역별 상이)과 전세자금대출 금리, 보증금 반환 리스크까지 함께 비교해 보세요. 이 도구는 모의계산이므로 실제 계약 조건은 상대방과 협의해 확정해야 합니다.