전세 vs 월세, 총비용으로 비교하는 법
"전세가 무조건 이득"이라는 통념은 금리에 따라 달라집니다. 전세의 진짜 비용은 두 가지입니다. 전세대출을 받았다면 대출 이자, 그리고 보증금에 묶인 자기자본의 기회비용 — 그 돈을 예금이나 투자로 굴렸다면 벌었을 수익입니다. 월세의 진짜 비용은 매달 내는 월세 합계와 월세 보증금의 기회비용입니다. 이 계산기는 두 비용을 같은 기준으로 계산해 거주 기간 전체의 총비용을 비교합니다.
계산 방식은 이렇습니다. 전세 총비용 = 대출액 × 대출금리 × 기간 + (보증금 − 대출액) × 기대수익률 × 기간, 월세 총비용 = 월세 × 12 × 기간 + 월세보증금 × 기대수익률 × 기간. 묶이지 않은 여윳돈은 입력한 수익률로 굴린다고 가정하므로 기회비용은 묶인 돈에만 부과됩니다. 예를 들어 전세 3억(대출 1.5억, 금리 4.0%)과 보증금 3,000만·월세 80만을 기대수익률 2.5%로 2년 비교하면 전세 1,950만원 vs 월세 2,070만원으로 전세가 120만원 유리합니다.
핵심 지표는 손익분기 월세입니다. 같은 조건에서 월세가 그 수준보다 낮으면 월세가, 높으면 전세가 유리합니다. 위 예시의 손익분기 월세는 약 75만원 — 즉 같은 집을 월세 75만원 이하에 구할 수 있다면 월세가 낫다는 뜻입니다. 대출 금리가 오르거나 기대 수익률이 높아지면 손익분기 월세도 올라가 월세가 유리한 영역이 넓어집니다.
활용 팁: 전세는 보증금 반환 리스크(역전세·깡통전세)가 있으므로 전세보증금 반환보증 보험료까지 고려하면 실제 격차는 더 줄어들 수 있습니다. 관리비 차이, 중개보수, 이사 비용은 이 계산에 포함되지 않습니다. 보증금 일부를 월세로 돌리는 조건 비교는 전월세 전환 계산기를, 전세대출 대신 목돈의 활용을 고민한다면 대출 조기상환 vs 투자 계산기를 함께 활용해 보세요. 이 도구는 가정에 따라 결과가 달라지는 모의계산입니다.